Учет арендованного имущества

Если затраты на реализацию, арендатор засчитывает в счет арендной платы или в счет ее уменьшения, то он делает следующие записи:

Дт сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - Кт сч. 90 "Продажи" Начислена задолженность арендодателя за ремонт.

Д-т сч. 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” - К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Стоимость ремонта зачтена в счет арендной платы.

Арендодатель. Дт счетов 20, 26 - Кт сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Отражены затраты по ремонту

Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Отражена сумму НДС, подлежащего уплате за выполненный ремонт

В случае если в соответствии с условиями договора аренды сторо-ны предусматривают вариант, когда капитальный ремонт дела-ет арендодатель, расходы по произведенному ремонту он обязан списать на свои расходы. Но расчеты со строи-тельной организацией производит арендатор по письменному поручению арендодателя. Оплата производится им в счет взаи-морасчетов по арендной плате.

У арендодателя будут сделаны проводки:

Дт. счетов 20,25, 26,44, субсчет "Затраты на капитальный ре-монт арендованного помещения" - К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" Отражена сумма услуг, оказанных ремонтно-строительными органи-зациями (РСО) по ремонту арендованного имущества.

Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретен-ным ценностям" - К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" Отражена сумма НДС, причитающегося к оплате подрядчикам за ре-монт

Д-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Погашение задолженности арендатора по арендной плате за счет оплаты им задолженности арендодателя перед РСО

Арендатор. Д-т счетов 20, 26, 44, 19 - К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Начислена арендная плата и НДС, подлежащие оплате арен-додателю.

Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - К-т сч. 51 "Расчетный счет" Оплата счета РСО в счет арендной платы

При этом арендатор в платежном поручении должен указать, что перечисление производится в счет взаиморасчетов по арендной плате с выделением НДС, приходящегося на арендную плату.(3,12)

Пример 1.3.

Организацией произведен ремонт объекта основных средств, сданных в аренду. Ремонт выполнен силами сторонней организации. Стоимость работ составила 129 800 рублей, в том числе НДС - 19 800 рублей. Расходы на ремонт будут списываться на затраты на производство в течение 12 месяцев.

Таблица 1.3.1

Хозяйственные операции у арендодателя

№№ п/п	Документ	Корреспонденция счетов	Сумма, рублей	Содержание операций
		Дебет	Кредит
1	акт выполненных работ	20	60	110 000	Отражена стоимость проведенного ремонта
2	Счет-фактура	19	60	19 800	Отражена сумма НДС со стоимости выполненных ремонтных работ
3	Расчет	60	76	129 800	Погашение задолженности арендатора по арендной плате за счет оплаты им задолженности арендодателя перед РСО

Таблица 1.3.2

Хозяйственные операции у арендатора

№№ п/п	Документ	Корреспонденция счетов	Сумма, рублей	Содержание операций
		Дебет	Кредит
1	Счет-фактура	20,19	76	129 800	Начислена арендная плата и НДС, подлежащие оплате арен-додателю
2	Счет-фактура	76	60	129 800	Зачет арендной платы
3	Выписка банка	60	51	129 800	Оплата счета РСО

1.5.2 Улучшения арендованного имущества

Помимо ремонта, который производится для поддержания имущества в пригодном для соответствующего использования состоянии, стороны договора аренды могут также производить улучшения объекта аренды. Причем улучшения признаются реконструкцией (модернизацией) арендуемого имущества. (16)

Реконструкция здания - это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг. (24)

ГК РФ разделяет улучшения на отделимые и неотделимые. Отделимые улучшения, произведенные арендатором могут быть демонтированы после окончания срока аренды без ущерба для арендуемого имущества. Они признаются объектами основных средств. Отделимые улучшения арендуемого имущества, если иное не предусмотрено договором аренды, принадлежат арендатору, а следовательно амортизируются последним. В случае, если договором предусмотрено условие о переходе права собственности на отделимые улучшения к арендодателю возможны два варианта:

1. Переход отделимых улучшений имущества от арендатора арендодателю за плату.

В этом случае объекты основных средств принимаются к учету арендодателем, который погашает их стоимость через амортизационные отчисления. У арендатора же возникают обязанности по уплате налога на прибыль и НДС с реализации имущества.(16,7)

Пример 1.4.

Предприятие приобрело в аренду основные средства, процессе эксплуатации арендатором были приобретены отделимые улучшения на сумму 100 000 руб (без НДС), улучшения были оплачены арендодателем.

Таблица 1.4.1

Хозяйственные операции у арендатора

№№ п/п	Корреспонденция счетов	Сумма, рублей	Содержание операций
	Дебет	Кредит
1	08	60	100000	Отражена сумма затрат по улучшениям, произведенным силами сторонней организации
2	19	60	18000	Отражена сумма НДС, предъявленная поставщиком
3	01-1	08	100000	Отражен ввод в эксплуатацию произведенных улучшений
4	68	19	18000	Принята к вычету сумма НДС, уплаченная поставщику
5	60	51	118000	Погашена задолженность перед поставщиком за произведенные улучшения
6	20,44	01-1	100000	Отражено списание на затраты произведенных улучшений

Таблица 1.4.2

Хозяйственные операции у арендодателя

№№ п/п	Корреспонденция счетов	Сумма, рублей	Содержание операций
	Дебет	Кредит
1	08	76	100000	Отражена в составе вложений во внеоборотные активы сумма произведенных арендатором улучшений
2	01	08	100000	Произведенные улучшения списаны на увеличение балансовой стоимости переданного в аренду имущества либо учтены в качестве отдельного объекта основных средств
3	76	51	100000	Возмещена арендатору стоимость произведенных улучшений

2. Переход отделимых улучшений имущества от арендатора арендодателю безвозмездно.

В данной ситуации первоначальная стоимость основных средств- отделимых улучшений, будет определяться как сумма, в которую оно оценено соответствующими сторонами. Арендатор уплачивает НДС с безвозмездной реализации имущества, а арендодатель включает стоимость отделимых улучшений в состав внереализационных доходов. (16)

Неотделимыми называются улучшения, демонтировать которые нельзя, не причинив вреда улучшенному имуществу.

Если договор аренды составлен так, что арендодатель должен возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, то и право амортизации этих капитальных вложений возникает именно у арендодателя. На практике широко распространено возмещение арендодателем затрат на улучшение арендованного имущества за счет соответственного уменьшения размера арендной платы. (8,21)

Арендодатель может учитывать неотделимые улучшения как отдельный объект основных средств, либо включить их стоимость в балансовую стоимость “улучшенного” объекта основных средств.

Дт сч. 08 “Вложения во внеоборотные активы” -Кт сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсч. 3 “Расчеты по причитающимся дивидендам и другим доходам” Произведенные арендатором улучшения арендованного имущества отражается в составе капитальных вложений, уменьшающих арендную плату

Дт сч. 01 “Основные средства” - Кт сч. 08 “Вложения во внеоборотные активы” Сумма капитальных вложений относится на увеличение стоимости основных средств.

У арендатора: Дт сч. 08 “Вложения во внеоборотные активы” - Кт сч. 10, 70,69 и др. Отражена сумма капитальных вложений

Дт сч. 01 “Основные средства” - Кт сч. 08 “Вложения во внеоборотные активы” Сумма капитальных вложений, учитывается в составе собственных основных средств как отдельный инвентарный объект.

По окончанию срока действия аренды будет сделана запись:

Дт сч. 01 “Основные средства”, субсч. “Выбытие основных средств” - Кт сч. 01 “Основные средства” Отражена стоимость неотделимых улучшений, передаваемых арендодателю

Дт сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсч. 3 “Расчеты по причитающимся дивидендам и другим доходам” - Кт сч. 01 “Основные средства”, субсч. “Выбытие основных средств” Сумма осуществленных капитальных вложений уменьшает арендную плату (3)

В договоре может быть и не указана обязанность собственника возмещать затраты арендатора на неотделимые улучшения. В этом случае эти неотделимые улучшения собственник объекта основных средств фактически приобретает безвозмездно. Причем собственником улучшений арендодатель становится только после возвращения ему имущества, ранее переданного в аренду. До тех пор пока действует договор аренды, неотделимые улучшения принадлежат арендатору и он амортизирует капитальные вложения самостоятельно. (18) У арендодателя отражается рыночная стоимость безвозмездно полученных основных средств:

Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 4 «Приобретение отдельных объектов основных средств» - Кредит 98 «Доходы будущих периодов», субсчет 2 «Безвозмездные поступления».

По мере признания в отчетном периоде внереализационных доходов, в данном случае по мере начисления амортизации по безвозмездно полученному имуществу, в бухгалтерском учете производится запись:

Дебет 98 «Доходы будущих периодов» субсчет 2 «Безвозмездные поступления» - Кредит 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет 1 «Прочие доходы».(2)

Пример 1.5.

Арендатор возвращает арендодателю основное средство. В течение срока договора аренды основное средство было улучшено, стоимость улучшений составила 18 480 рублей и была принята к учету в качестве отдельного объекта основных средств. Сумма накопленной амортизации на момент возврата основного средства арендодателю составила 6160 рублей. Рыночная стоимость на момент передачи составила 13 000 руб.

Таблица 1.5.1

Хозяйственные операции у арендатора

№№ п/п	Корреспонденция счетов	Сумма, рублей	Содержание операций
	Дебет	Кредит
1	02	01	6 160	Списана стоимость начисленной амортизации
2	91-2	01	12 320	Списана остаточная стоимость переданных улучшений
3	91-2	68	2 218	Начислен НДС со стоимости безвозмездной передачи
4	99	91-9	14 538	Списан убыток
5	99	68	2 957	Отражено постоянное налоговое обязательство

Таблица 1.5.2

Хозяйственные операции у арендодателя

№№ п/п	Корреспонденция счетов	Сумма, рублей	Содержание операций
	Дебет	Кредит
1	08	98-2	13 000	Отражена рыночная стоимость принятых от арендатора улучшений
2	01	08	13 000	Увеличена стоимость улучшенного объекта основных средств
3	20	02	1000	Отражена сумма начисленной амортизации (ежемесячно), оставшийся СПИ 13 лет
4	98-2	91-1	1300	Отражена сумма безвозмездно полученного имущества, учитываемая в составе внереализационных доходов (ежемесячно) 10%

1.6. Учет эксплуатационных услуг при аренде имущества.

Расчеты между сторонами по договору аренды, связанные с оплатой коммунальных услуг, всегда относились к разряду спорных.

Варианты оплаты коммунальных расходов арендатора.

Для учета в целях налогообложения коммунальных услуг сторонами по договору аренды проще всего, чтобы арендатор заключал отдельные договоры с соответствующими организациями энерго-, водо-, газоснабжения, «мусоровозчиками». Однако в этом случае обе стороны могут столкнуться со значительными трудностями, связанными с техническим выполнением такого коммунального обслуживания. Поэтому арендатор помещения или его части не работает с коммунальными службами напрямую. В этом случае существует два варианта возмещения расходов арендодателя по этим договорам в части услуг, потребленных арендатором:

· Включить стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг в арендную плату.

· Возмещать арендодателю коммунальные расходы отдельно от арендной платы.(4)

О включении коммунальных расходов в состав арендной платы.

Арендная плата, указанная в договоре, может как включать, так и не включать суммы коммунальных платежей. Если непосредственно в договоре указано, что размер арендной платы определен с учетом коммунальных платежей, отдельно сумма последних может не указываться. Эта фиксированная сумма арендной платы пересматривается, как правило ежегодно при перезаключении или пролонгации предыдущего договора.

Однако энергопотребление, как правило, не бывает константой, поэтому зафиксировать арендную плату с учетом стоимости коммунальных услуг в абсолютной сумме довольно проблематично.

Арендная плата может определяться в виде суммы, состоящей из двух слагаемых:

1) Постоянной стоимости арендуемой площади;

2) Переменной стоимости коммунальных услуг.(11,4)

У арендодателя доходы (расходы) по сданному в аренду имуществу отражаются либо как доходы (расходы) от обычных видов деятельности, либо как операционные доходы (расходы). Вся сумма арендной платы облагается НДС. Если арендодатель является плательщиком НДС, то он должен выставить арендатору счет-фактуру на всю сумму арендной платы. В данном случае не надо выделять отдельной строкой суммы коммунальных платежей как в счете на оплату, так и в счете-фактуре. НДС выставленный коммунальными службами, принимается к вычету с регистрацией «коммунальных» счетов-фактур в книге покупок на полную сумму.(21,4)

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7