реферат бесплатно, курсовые работы
 

Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование

Обеспечение кредита может быть оформлено:

- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

- трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи; [13].

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения;

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

Ввиду специфики обеспечения закладных листов, каждому их выпуску ставится в соответствие сформированное по определенным множество закладных (пул). Поэтому появлению на рынке ценных бумаг (в данном случае - ипотечных облигаций) должно предшествовать накопление первичных ипотечных жилищных кредитов. Несомненно, для обеспечения надежности и привлекательности закладных листов для инвесторов необходима жесткая законодательная регламентация деятельности эмитентов ипотечных ценных бумаг.[28, 37].

1.2 История развития ипотечного жилищного кредитования в России

В наибольшей степени ипотека развита в США, Канаде, Великобритании, Германии, Франции, Швеции. В СССР в результате ликвидации или ограничения частной собственности на землю и недвижимое имущество исчезла база для функционирования ипотеки, был утрачен и ранее накопленный опыт. Более того, в учебниках и экономической литературе утверждалось, что ипотеки в СССР, где вся земля национализирована, нет, и не может быть никогда.

Однако под давлением реалий действительности ипотека в России в последние годы все же начала возрождаться на наиболее болезненном участке жизни российского общества - в жилищном строительстве.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако в начале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций. Чтобы как-то выправить положение, неоднократно предпринимались попытки воплотить в жизнь различные федеральные целевые программы, направленные на решение жилищной проблемы в стране. Государство же будет и дальше перечислять свои взносы, погашая кредит. [33, 2].

Однако и по этой программе уже возникают некоторые вопросы. Например, такой: три квадратных метра в год - это тридцать за десять лет. За двадцать же лет (обычный срок службы) накапливается стоимость лишь шестидесяти метров - не самая большая двухкомнатная квартира в стандартном доме, что на наш взгляд является недостаточным на стандартную семью из четырех человек. Так же остается непонятным, как будет решаться квартирный вопрос тех, кто стал в ходе службы инвалидом, был уволен по болезни или оргштатным мероприятиям. Однако все же новые обязательства государством перед будущими военнослужащими взяты. Первые обладатели полученных по «военной» ипотеке квартир уже появились в 2008 году.

В целом можно сказать, что в России жилищная ипотека пока что не получила такого широкого распространения как например в США, Канаде, Великобритании, Германии и других странах. Причинами этого являются:

1. Соотношение рыночных цен на жильё и заработной платы представляет собой существенное значение, являющееся фактом невозможности «быстрой» покупки объекта строительства, предназначенного для проживания.

2. Достаточно высокий банковский процент является важным сдерживающим фактором для более-менее обеспеченных граждан, поскольку стоимость квартиры за десять лет возрастает как минимум в полтора раза.

3. При нестабильном развитии экономики, инфляции и отличающимся непостоянством законодательстве имеет место защита интересов одних участников ипотечных отношений и ограничение других. [4, 79].

Необходимо сказать, что в последние годы ХХ века формирование системы ипотечного жилищного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации.

Лишь к началу 2002 года возникли отдельные позитивные тенденции и появились предпосылки для развития системы ипотечного кредитования. В их числе можно отметить следующие:

1) в 1999 году Правительством РФ разработана «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ», которая определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы;

2) заложен законодательный фундамент для развития механизма ипотеки.

Так уже действуют федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности в РФ». В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. 17 ноября 2003 года закон подписал Президент, после чего он вступил в законную силу.

3) с каждым годом происходит увеличение размеров жилищного фонда, который мог бы служить обеспечением ипотеки, следовательно, в ближайшей перспективе требуется развитие вторичного рынка ипотечного кредитования; е чего он вступил в законную силу;[4, 69].

4) в отличие от других объектов недвижимости рынок жилья характеризуется, достаточной ценовой устойчивостью, и вследствие этого вложения в жилье, необходимо полагать, являются одними из наименее рискованных, что, на наш взгляд, вполне обеспечивает низкую вероятность невыполнения заемщиками своих обязательств;

5) инициативу по развитию ипотечных отношений взяли в свои руки региональные власти, создавая свои собственные, на их взгляд эффективные схемы поддержки населения по приобретению жилья в собственность и улучшению жилищных условий.

Из-за отсутствия кредитных ресурсов в этой сфере региональные программы в большинстве своем ориентированы на использование средств местных бюджетов, которые предоставляются населению на приобретение или строительство жилья в форме льготных жилищных кредитов;

6) наблюдается увеличение внимания к ипотечным отношениям со стороны страховых организаций, предприятий и организаций, в интересах которых обеспечить своих работников благоустроенным жильем; [39, с.30]

7) в условиях острого недостатка средств, когда бюджетное финансирование сократилось до минимума, застройщики стали активно привлекать денежные средства непосредственно от населения путем как заключения договоров инвестирования или долевого участия в строительстве, так и создания специализированных строительно-сберегательных касс, потребительских и кредитных союзов. В этой области застройщики начали успешно конкурировать с банками, используя денежные средства населения и предлагая квартиры в рассрочку, поскольку они могут не соблюдать обязательные для кредитных организаций требования по резервированию и экономическим нормативам.

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в России

Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России (в начале экономических реформ) механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья. В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья, объемы жилищного строительства резко сократились, что привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий. [26, 98].

Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке.

Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к созданию рыночной системы ипотечных кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.

В России государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Такая система софинансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии в среднем -- 20--50% и на ипотечный кредит -- 20--50%, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье. Для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании могут быть использованы денежные сбережения заемщика или средства, полученные от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.[12, 16].

Ипотечное кредитование представляет реальную альтернативу прибыльного вложения средств. Вместе с тем структура привлекаемых банками средств сохраняет выраженный краткосрочный характер. И если в целом в последнее время наблюдается снижение уровня процентных ставок по привлекаемым ресурсам, то оценить стоимость долгосрочных ресурсов (на 5--10 лет), необходимых для финансирования долгосрочных ипотечных кредитов, крайне сложно ввиду их практического отсутствия. Именно недостаток долгосрочных средств при избытке краткосрочных является главной финансовой причиной низкой активности банков в области жилищного кредитования. Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Учитывая комплексность проблемы развития ипотечного жилищного кредитования, для ее решения требуется системный подход. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России, на наш взгляд, требуют максимально быстрых действий федерального центра, субъектов Российской Федерации и местных органов самоуправления, а также руководства коммерческих банков и предпринимателей. Одной из важнейших проблем при организации системы ипотечного кредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов.

В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). Оба источника мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.[6,53].

В настоящее время на различных уровнях рассматривается возможность восприятия американской модели вторичного рынка ипотечного кредитования. Эта модель построена как двухуровневая система: права требования по кредитам переуступаются специализированному Агентству, которое, в свою очередь, привлекает средства инвесторов путем размещения ценных бумаг. По поводу указанной модели необходимо заметить, что при всех положительных качествах эта модель рассчитана на англо-американскую систему права и может использоваться при организации российского вторичного рынка ипотечного кредитования только частично, с определенными ограничениями и изменениями, а также при условии дополнительной защиты прав инвесторов и заемщиков. Система вторичного рынка ипотечного кредитования в США в силу особенностей системы права регулируется не только законами, но и обширнейшей судебной практикой, восполняющей пробелы законодательства. Этого в условиях континентальной правовой системы достичь невозможно. Поэтому при выработке модели вторичного ипотечного рынка России и разработке соответствующих механизмов его функционирования особо тщательно следует подбирать правовые конструкции. На мой взгляд, для России более приемлема модель построения вторичного ипотечного рынка Германии. Она построена как одноуровневая система, где рефинансирование осуществляется непосредственно за счет выпуска ипотечным банком закладных листов. Эти ценные бумаги очень хорошо обеспечены и обладают высшей степенью надежности. Несмотря на проблемы, прогресс в развитии жилищного кредитования в определенной степени достигнут. Интерес банков к этим операциям определяется реальным платежеспособным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.

Для развития ипотечного кредитования в нашей стране можно выделить следующие благоприятные факторы:

а) для населения: разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье; возникновение среднего класса (около 16% населения), т. е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов; изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей; повышение подвижности населения в пределах территории страны; рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;

б) для предпринимателей: разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков; острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства; стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками; понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства; возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования; в) для банков и финансовых инвесторов: укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования; выполнение ведущими банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу; стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения; активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан; сокращение сферы спекулятивного вложения капитала; ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка; повышение привлекательности ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения в условиях финансового кризиса; создание инфраструктуры рынка недвижимости; рост конкуренции; создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию);

г) для органов государственной и местной власти: появление новой возможности решения жилищной проблемы; укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе; оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других, связанных с ней секторах народного хозяйства; рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов; выполнение градостроительных планов. Следует отметить еще один действенный экономический фактор, стимулирующий со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка, это - наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения. Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть, поэтому в этой связи особенно актуален анализ причин, оказывающих сдерживающее воздействие на их становление и развитие.

Для банковско-кредитных учреждений в ипотечном кредитовании важны, прежде всего, устойчивость, законность кредитных отношений, твердое обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя -- гарантии выполнения договорных отношений. Следует отметить, что за последние годы, коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья. Основными источниками инвестирования нового жилья для граждан являются следующие. Обязательным источником инвестирования нового жилья для конкретного гражданина является его личный целевой вклад. Вторым источником инвестиций на строительство квартиры для конкретного гражданина могут быть адресные субсидии местных органов власти, или субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером в рамках системы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов). Третьим потенциальным источником инвестиций для улучшения жилищных условий граждан могут быть средства от фьючерсной продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры. Четвертым источником оплаты новой квартиры для граждан участвующих в реализации системы, является краткосрочный заем. В таблице 2 (Приложение 1) приведены потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения для обеспечения ипотечно-жилищного кредитования.

Рассматривая источники финансовых ресурсов, необходимо учитывать, что они неоднородны по своему составу. Поэтому при их анализе следует выделять в особую группу те виды ресурсов, в которых представлена социальная составляющая, поскольку такого рода финансы изначально ориентированы на то, чтобы их вложение происходило с наименьшим риском и преимущественно в социальную сферу посредством ипотечного жилищного кредитования. Сочетание различных источников и способов финансирования позволит обеспечить систему ипотечного кредитования денежными ресурсами, а также сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии инвестиций. В таблице 3 (Приложение 2) приведен анализ основных моделей ипотечно-жилищного кредитования и дана их социально-экономическая оценка.[14,22].

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5


ИНТЕРЕСНОЕ



© 2009 Все права защищены.