Анализ структуры и пути улучшения портфеля ипотечных кредитов

Как видно из таблицы наибольший прирост портфеля по ипотеке приходится на период с марта 2008 года по сентябрь 2008 года. Следует также отметить, что растёт величина среднего кредита. Последнее связано с тем, что инфляционные влияния играют существенную роль на рынок недвижимости, также спекулятивные игры ряда игроков приводят в необоснованному росту недвижимости. Заёмщики-покупатели квартиры вынуждены в данной ситуации при имеющемся первоначальном взносе увеличивать сумму оформляемого кредита, чтобы не приобрести выбранную недвижимость. Тенденцию к увеличению средней суммы кредита преднамеренно создают продавцы, увеличивая на вторичном рынке жилья цены за квартиру для покупателей с кредитными деньгами.

Рассмотрим меры, применяемые за рассматриваемый период сотрудниками группы ипотечного кредитования для увеличения кредитного портфеля.

В самом начале была определена целевая группа кредитования Банка. В рассматриваемый период процентные ставки были конкурентоспособны среди Банков, занимающихся кредитованием индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса. Предлагаемые условия для наёмных работников с официальным доходом были не столь привлекательными по сравнению с основными игроками рынка ипотечного кредитования: ВТБ 24, Сбербанк, Delta Credit Городской Ипотечный Банк. В РОСБАНКе оптимальными были и остаются условия кредитования для указанной категории потребителей.

Применяемые мероприятия продвижения покажем в таблице ____.

Месяц проведения	Содержание мероприятий
Сентябрь 2007	Проведены презентации для сотрудников корпоративных клиентов Банка: ООО «Универсальные технологии» и «Софт+» Проведено обучение для ипотечных брокеров по программе Лиги «Сертифицированных ипотечных брокеров»
Октябрь 2007	Проведены презентации-обучения для сотрудников агентств недвижимости партнёров Банка
Ноябрь 2007	Участие в круглом столе по вопросам кредитования и реализации посреднических услуг на рынке ипотеки Размещена реклама Банка в газетах «Биржи плюс Свой Дом», «Биржа плюс Финансы»
Декабрь 2007	Размещены совместные рекламные статьи с партнером Банка в газетах «Полезная площадь», «Биржа плюс свой Дом»
Январь 2008	На федеральном уровне проводилась рекламная компания услуг ОАО АКБ «РОСБАНК» в СМИ: телевидение, интерент, радиовещание Аккредитация строительных компаний: «Нижегородский ДСК»
Февраль 2008	Размещена реклама в газетах «Полезная площадь», «Биржа плюс свой Дом». Проведены презентации для сотрудников корпоративных клиентов Банка: «ФГУП ННИИРТ», НКИ
Март 2008	Обучение сотрудников агентств недвижимости партнёров Банка программам Банка
Апрель 2008	Участие в рекламной акции «Супермаркет недвижимости» Размещение рекламных статей совместно с генеральным партнёром Банка ГК «Выбор» Обучение Сертифицированных Ипотечных Брокеров 3 кв. ступени программам Банка Аккредитация строительных компаний: ГК «ЖБС №5»
Май 2008	Проведение презентаций для агентств недвижимости -партнеров Банка, Аккредитация строительных компаний: ГК «Кварц», «Нижегородкапстрой»
Июнь 2008	Размещение рекламы в газетах «Биржа плюс свой Дом» и «Биржа плюс Финансы»
Июль 2008	Работа с клиентами, ранее интересовавшимися полученеим ипотечного кредита
Август 2008	Заключение соглашений о сотрудничестве с ипотечными брокерами
Сентябрь 2008	Размещение рекламы в СМИ региона, участие в конференции по вопросам ипотечного кредитования в НО
Октябрь 2008	Сокращение бюджета рекламы Банка.

Как видно из таблицы наиболее целесообразными с точки зрения продвижения программам кредитования были: проведение презентаций для агентств недвижимости и работа по аккредитации застройщиков. Проведение презентаций для сотрудников корпоративных клиентов имело под собой частичный результат.

В нынешних условиях закрытия программ ипотечного кредитования рядами крупнейшими Банками следует обратить внимание на жесткие маркетинговые действия. Так Банком в сентябре-октябре 2008 года был предпринят ряд мер, направленных на развитие сбытовой сети ипотечных продуктов. Это - обучение сотрудников Дополнительных офисов Банка программе ипотечного кредитования, расширение деловых связей с рядом крупных агентств недвижимости.

Во многом ситуация, развивающаяся на финансовом рынке Нижегородской области «раздута» со стороны крупных игроков. Так многие Банки, воспользовавшись правом изменения условий кредитования по выданным кредитам (данное условие прописывается в кредитном договоре), повышают процентные ставки по действующим кредитам без объяснения причин.

3.4 Обоснование внедрения программы «Стандарт-поручительство»

Выделив среднестатистического заемщика, определим по критериям программу кредитования и рассчитаем эффективную процентную ставку, ежемесячный платеж, платежи по уплате процентов.

Семья заемщика состоит из 3 человек (супруга, ребенок до 18 лет.); срок кредита 25 лет, валюта-рубли.

1. максимальная сумма кредита при ежемесячном совокупном доходе 60000 руб.

2. Стоимость квартиры 3000000 руб.

Исходя из проведенного анализа и с учетом ключевых элементов развития ипотечного кредитования для коммерческих банков, «Росбанку» можно предложить новую программу ипотечного кредитования.

Таким образом, кредитная программа «Стандарт» ОАО АКБ «РОСБАНК» изменит свое название на «Стандарт-поручительство» и получит вид:

Срок кредита	До 10 лет (по договору - 122 мес.)
Валюта кредита	Рубли РФ
Сумма кредита	от 200000 до 3000 000 рулей
Целевое использование	Покупка квартиры на вторичном рынке
Соотношение кредита и стоимости квартиры (Коэффициент К/З)	1.До 20%.
Процентная ставка	Определяется индивидуально по результатам андеррайтинга.
Базовая процентная ставка	от 17,5 до 18% годовых в рублях - % ставки зависят от срока кредитования
Комиссия за рассмотрение заявления-анкеты	отсутствует
Льготный период	В первый год кредита выплачиваются только проценты по кредиту.
Комиссия за открытие ссудного счета	1% от суммы кредита
Погашение кредита	Ежемесячно, аннуитетными платежами.
Досрочное погашение	Не ранее чем через 3 месяца без уплаты штрафов. Минимальная сумма - 15 000 рублей.
Обеспечение	Залог (ипотека) приобретаемой квартиры. Поручительство организации работодателя Заёмщика
Страхование	жизни и здоровья заемщика и лиц, доход которых составляет больше 20% доходов, учтенных при расчете платежеспособности на сумму не менее 110% от кредита, объекта недвижимости от рисков утраты и повреждения на сумму не менее 110% от кредита рисков утери права собственности на сумму не менее 110% от кредита.
Штраф за просрочку	0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Рассмотрим эффективность новой программы для банка ОАО АКБ «РОСБАНК»

Как было отмечено ранее в дипломной работе, ипотека в России будет активно развиваться за счет разработки новых ипотечных программ.

Оценив и проанализировав ситуацию на рынке ипотечного кредитования в Нижегородской области, можно выявить сильные стороны ипотечных программ:

1. Использование льготного месяца;

2. Частичная отмена комиссий;

3. Первоначальный взнос от 20%

На основе этих конкурентных преимуществ, можно сформировать решение о применении части условий по программам кредитования на объекте исследования- Нижегородского филиала ОАО АКБ «РОСБАНК».

Эффективность программы для банка будет состоять:

1.Увеличение числа клиентов, а, следовательно, увеличение прибыли за счет увеличения дохода путем использования льготного периода гашения.

Рассчитаем, как увеличится доход банка за счет внедрения новой программы.

Для разработки новой программы необходимо использовать статистические данные ОАО АКБ «РОСБАНК», собранные из внутренних и внешних информационных источников. А так же необходимо использовать внутренние приказы, служебные записки об изменениях в условиях ипотечного кредитования.

Применение льготного периода кредитования

Данный период необходимо установить в размере первого года.

В итоге заемщик, который «только что» взял кредит располагает в большинстве случаев небольшим количеством денег в связи с переездом и текущими «квартирными» вопросами. Поэтому, введение такого изменения позволит заемщику в первый год выплачивать только проценты, что является суммой меньшей, чем сумма ежемесячного аннуитетного платежа. Это дополнительное удобство для заемщика.

В таком случае формула аннуитетного платежа видоизменяется следующим образом:

(3.4)

где ПС -- годовая процентная ставка,

СК -- сумма кредита

Ежемесячные процентные выплаты составят:

(3.5)

где ОЗ -- остаток задолженности в данном месяце.

Для Банка применение такого варианта погашения отразится большей прибылью от программы за счёт:

- увеличения объёма продаж (многие Заёмщики из-за большого значения ежемесячного платежа по кредиту не проходят по условиям кредитования. Так в Нижегородском филиале значительная доля Заёмщиков «отсеивалась» при андеррайтинге (проверке платежеспособности Заёмщика) по коэффициенту Платеж/доход. Применяя льготный период, Банк тем самым снижает аннуитентные платежи по кредиту в первый год);

- увеличения процентных выплат по кредиту (Проценты по кредиту рассчитываются по остатку от основного долга. В первый год основной долг по кредиту не изменится, следовательно, в конечном итоге сумма переплаты по кредиту увеличится).

Проведем предварительный расчёт увеличения объёма продаж и прибыли Банка за счёт внедрения данной услуги.

Изучая статистику обращений Заёмщиков в Банк за рассматриваемый период, можно определить, что 20-30% отказов были связаны с недостаточностью дохода для выплаты ежемесячных платежей. Сейчас же в ситуации резкого ухудшения обстановки кредитования и увеличения процентных ставок по кредитам еще большее число Заёмщиков не удовлетворят условиям платежеспособности. По мнению экспертов Банка и независимых экспертов, число указанных Клиентов может доходить уже до 50%.

Внедрение данного условия позволит увеличить объём кредитного портфеля на 8-10% за год. Небольшое увеличения связано с тем, что данная категория клиентов ориентированы в основном на незначительные суммы кредитов (до 1,5 миллионов рублей).

Данной услугой могут воспользоваться также и обеспеченные клиенты с доходами свыше 150 тыс. рублей в месяц. Если до изменения условий кредитования данная категория Заёмщиков могла рассчитывать на получения кредита на срок до 15 лет от 5 000 000 рублей. То в нынешних условиях максимально доступная сумма кредита - 3 000 000 рублей.

Расчёт доходности Банка от внедрения данной услуги

По прогнозам сотрудников Банка ежемесячное увеличение кредитного портфеля должно составлять порядка 20- 25 млн. рублей (исходя из установленных Головным отделением Банка планов). Но согласно прогнозам специалистов в области кредитования и недвижимости такого ежемесячного роста кредитного портфеля трудно ожидать, поэтому будем исходить из предположения, что ежемесячный рост портфеля без внедрения данной услуги составляет 10 000 тыс. рублей. Но увеличение портфеля будет проходить за счёт небольших кредитов, т.е. сумма среднего кредита может снизиться до 1 000 000 рублей. Снижение средней суммы кредита уменьшит прибыль Банка от активных операций по ипотеке из расчёта на один ипотечный кредит. Операционный издержки (стоимость привлечения средств, расходы на персонал, административно-хозяйственные расходы и тд.).

Таблица - Расчет прибыли от работы отдела ипотеки без внедрения

	октябрь	ноябрь	декабрь	январь	февраль	март	апрель	май	июнь	июль	август	сентябрь
рост кредитного портфеля	10 000 000	10 000 000	10 000 000	10 000 000	10 000 000	10 000 000	10 000 000	10 000 000	10 000 000	10 000 000	10 000 000	10 000 000
операционные расходы	23 357 971	23 357 971	23 357 971	23 357 971	23 357 971	23 357 971	23 357 971	23 357 971	23 357 971	23 357 971	23 357 971	23 357 971
выплаты по привлечению средств	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971
расходы на персонал	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000
административно-хозяйственный расходы	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000
иные расходы	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000
Окончательная выплата по кредиту	29700185	29700185	29700185	29700185	29700185	29700185	29700185	29700185	29700185	29700185	29700185	29700185
Прибыль работы отдела ипотеки	6 342 214	6 342 214	6 342 214	6 342 214	6 342 214	6 342 214	6 342 214	6 342 214	6 342 214	6 342 214	6 342 214	6 342 214

В расчёте учитывается, что Банк привлекает денежные средства по ставке рефинансирования - 13% годовых на срок 20 лет. Конечно данный расчёт усредненный, но более точно расчет можно провести только с учетом всей полноты информации по всему Банку. Большую часть привлеченных средств Банка составляют синдицированные кредиты иностранных партнеров, срок погашения по которым максимально 5 лет. Поэтому Банк в постоянном режиме производит расчёт показателей ликвидности и платежеспособности. Одной из важнейших статей привлечения средств являются вклады населения, средняя ставка по самым долгосрочным вкладам доходит до 12-12,5% годовых (в рублях).

Но тем не менее можно предположить, что денежные средства Банком будут привлекаться под процентную ставку в 13% годовых. Учитывая это мы получили, что в среднем при ежемесячном росте портфеля на 10 000 000 рублей Нижегородский филиал будет дополнительно получать прибыль в размере 6 342 214 рублей. Это показатель роста прибыли от деятельности только группы ипотечного кредитования. Так в расчете учитывается только заработная плата сотрудников, связанных с реализацией ипотечных программ (сотрудники отдела безопасности, отдела ипотеки, сотрудники операционного отдела и хранилища Банка). Также иные расходы были связаны только с работы этих сотрудников.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7