реферат бесплатно, курсовые работы
 

Анализ рынка ипотечного кредитования в условиях финансового кризиса

Как правило, выгоднее.

Причина выгодности дифференцированного платежа проста: в этом случае долг заемщика уменьшается быстрее, что и способствует минимизации процентных выплат.

Аннуитет всегда больше дифференциального платежа, потому что при нём процент накручивается на процент (что недопустимо по закону, комиссия не может являться базой для начисления процентов). При дифференцированных платежах начисленный процент погашается в первую очередь, остаточная сумма платежа идет на покрытие основного долга.

Большинство банков применяют все же аннуитетные платежи, аргументируя свой выбор тем, что это удобнее для заемщиков -- не надо думать, какую сумму вносить в каждом следующем месяце. Это верно лишь отчасти. Даже в случае дифференцированных выплат ничто не мешает заемщику ежемесячно выплачивать банку равную сумму, ведь проценты в любом случае будут начисляться на остаток задолженности (но при этом «тело долга» будет убывать быстрее).

Аннуитет привлекателен по двум позициям: равные ежемесячные платежи (как положительный фактор при планировании расходов), сравнительно низкие платежи в первый период в сравнении с дифференцированным методом.

Но существует другой важный аргумент в пользу аннуитетных выплат. В самом начале погашения долга именно аннуитет более комфортен для заемщика.

Заключение

Что ждет российскую ипотеку в 2009-2010 году? Рост рынка был очевиден, пока не грянул кризис. Прошлый год оказался переломным, однако ситуация сегодня может быть охарактеризована как весьма и весьма неопределенная.

Мнения экспертов по кредитованию по этому вопросу разделились. Одни утверждают, что серьезного кризиса у нас не будет - все придет в норму уже черЕз год. Другие предупреждают, что ипотечный кризис уже наступил, и улучшения вряд ли последуют в ближайшие 2-3 года: ипотечные кредиты населению доступны вновь станут не ранее 2011 года. Мы склоняемся к тому, чтобы принять точку зрения второй группы экспертов. В целом же, перед тем, как рассматривать особенности данной проблемы, стоит обозначить основные понятия.

Итак, что такое кризис ипотечного кредитования? Изучив то, как развивались события в Америке, видно, что суть кризиса заключается в неспособности заемщиков, получавших ипотечные кредиты, выполнить свои обязательства в срок. Следствие этого: банки вынуждены изымать у людей недвижимость и продавать ее на специальных торгах. Результат - повсеместное снижение цен на жилье, что приводит к невозможности погасить невозвращённые кредиты за счёт его продажи на рынке. Проблема усугублялась тем, что под залог купленной недвижимости брался кредит в 110-120 процентов от его рыночной стоимости.

В нашей стране, к счастью, банки были более осторожными, однако финансовый кризис, который начался в США, все же пришел и к нам. Банковская система России испытывает серьезное давление. Сбербанк России зафиксировал в прошлом месяце свой первый убыток за многие-многие годы! И хотя кризис и вынудил многие российские банки пересмотреть свою политику кредитования в отношении кредитования населения, самое неприятное еще впереди. Это касается не только России и ее соседей.

Европа сегодня оказалась в аналогичном положении. Эксперты предрекают период затяжной рецессии, которая, похоже, уже начинается. Безработица в ЕС в прошлом году превысила 7 процентов. В 2010 году уровень безработицы может превысить 10-процентный барьер. Учитывая неравное распределение этого показателя между странами-членами Евросоюза, социальных потрясений в некоторых из них избежать не удастся. В Греции, Латвии, Литве и других государствах уже произошли серьезные волнения. Успокаивать толпу пришлось полицейским. А Исландия спаслась от дефолта лишь благодаря помощи МФВ. Стоит отметить, что проблемы, связанные с ипотекой, серьезно сказались и на экономике Венгрии. Поскольку живем мы в мире глобализации, экономическая ситуация в соседних странах не позволяет надеяться на улучшения в России: влияние кризиса будет сказываться и далее, пока не произойдут серьезные структурные изменения, способные остановить процесс.

Прошедший год нанес серьезный удар по ипотечному рынку. Ни для кого не секрет, что предоставлять доступные кредиты на жилье банки могут только в том случае, если они имеют долгосрочные ресурсы. Именно эти средства помогают кредитным организациям управлять активами и пассивами, а также свести к минимуму процентные риски. А в ситуации финансовой нестабильности не только отсутствует возможность привлекать долгосрочные инвестиции, но и нельзя оценить стоимость будущих денежных потоков.

Эти негативные тенденции не замедлили сказаться на ставке ипотечного кредитования. До 20,25% возросла ее величина в середине 2009 года. И хотя сегодня средняя стоимость жилищного кредита вернулась на позиции начала года, остановившись на отметке 18,68% годовых, такие условия едва ли способны вызвать платежеспособный спрос.

Но как это ни парадоксально, может быть именно в сегодняшних непростых экономических условиях у российской ипотеки появился шанс подняться на новую ступень. И стать конкурентоспособной услугой на жилищном рынке.

Максимально приблизить ипотечное кредитование к нуждам и интересам граждан, создать наиболее привлекательные для клиентов условия стремится каждый из участников данного сегмента. Однако кредитная политика финансовых учреждений часто зависит не столько от их пожеланий, сколько от таких объективных факторов, как текущая финансово-экономическая ситуация в стране, положение на финансовом рынке, заинтересованность инвесторов, а главное, как отмечалось выше, - от возможности привлекать долгосрочное финансирование по ставкам, позволяющим снизить стоимость кредитования. Благодаря первым признакам стабилизации на рынке ипотечного кредитования во втором квартале 2009 года возрос интерес банков к данному виду услуг. Падение объемов выдачи жилищных кредитов замедлилось, наметился рост. И в связи с этим стоит предположить, что рынок постепенно восстанавливается, набирается сил для последующей работы уже с учетом новых реалий. В период острой фазы кризиса некоторые банки, не закрывая свои ипотечные программы, установили фактически запретительные ставки по ипотеке. Сейчас, когда понятны меры, принимаемые как со стороны мировых экономик, так и со стороны нашего государства для выхода из экономического кризиса, участники российского рынка ипотечного кредитования постепенно возвращаются в данный сегмент и пересматривают процентные ставки в сторону снижения.

Проанализировав в данной работе ситуацию на ипотечном рынке следует учесть то обстоятельство, что в кризис цены квартир упали примерно на 30%, поэтому даже при ставке 14-16% финансовая нагрузка на заемщика будет сопоставимой с той, которая была до кризиса (при низких процентных ставках и высоких ценах на недвижимость).

В то же время при рассмотрении основных тенденций развития отечественного ипотечного рынка пришли к выводу: для того чтобы ипотека смогла охватить широкие слои населения, стала более привлекательным банковским продуктом и для кредитных организаций, и для заемщиков, необходима программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам для отдельных категорий приобретаемых объектов жилой недвижимости. Также поддержать рынок способны меры, направленные на развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов внутри нашей страны с вовлечением в нее длинных инвестиционных ресурсов - средств Фонда национального благосостояния, Пенсионного фонда РФ, Фонда ЖКХ и других институтов развития. Возможно также, есть смысл сделать требования к стабильности дохода в кризисный период более либеральными. Для того чтобы ускорить процесс восстановления ипотечного рынка, с одной стороны необходима реальная помощь государственных органов.

Например, путем субсидирования населения таким образом, чтобы получатель сертификата мог использовать эти средства для оплаты части первоначального взноса или снижения процентных ставок в любом банке. Или еще до открытия рынка капиталов дать возможность банкам привлекать долгосрочное финансирование путем выпуска облигаций с ипотечным покрытием, позволив пенсионным фондам вкладывать в данные инструменты средства пенсионных накоплений.

С другой стороны, государство не должно создавать нерыночные условия для участников рынка, давая возможность выдавать кредиты финансовым институтам с государственным участием по ставкам значительно ниже тех, которые сейчас могут позволить себе банки. Для развития рынка необходима здоровая конкуренция, иначе рынок развиваться просто не будет.

Сегодня государство активно стимулирует банковский сектор в области ипотечного кредитования. Председатель правительства России Владимир Путин предлагает вложить до 20% средств пенсионных накоплений под управлением Внешэкономбанка в ипотечные облигации банков России, что составит более 100 млрд рублей. По мнению премьер-министра, для того чтобы ипотека стала доступной широкому кругу людей, нужно стремиться к величине средней процентной ставки не больше 10-11%. И хотя директивно снизить ставку по кредитам невозможно, приблизить ее к нуждам потребителей необходимо.

Банки медленно, но верно начинают реанимировать потребительское кредитование. И это неудивительно, если учесть, что острота кризиса постепенно ослабевает, и банки хотят вернуться к своему классическому бизнесу - кредитованию клиентов. Однако работа с юридическими лицами, выступающими в качестве заемщиков, по объективным причинам затруднена. Потребительское же кредитование представляется делом более простым и менее рискованным.

Тон, как обычно, задает лидер национального рынка - Сбербанк. Не только размещая все новые "продуктовые" предложения на рекламных стойках и баннерах, но и анонсируя весьма интересные программы кредитования. Например, территориальные подразделения Сбербанка анонсировали акцию "Доброе имя". Ею могут воспользоваться нынешние или бывшие заемщики госбанка, которые допускали просрочки или реструктурировали кредит, а затем просили новый и получали отказ. Их Сбербанк приглашает вновь подать документы на любой кредит, обеспеченный поручительством или залогом имущества.

За Сбербанком тянутся и другие финансово-кредитные структуры: прежде всего, потому, что никому не хочется терять долю на рынке, и потому, что, как признаются сами банкиры, пришло время зарабатывать. Потребительское кредитование предоставляет в этом смысле неплохие возможности. Во-первых, потому, что ставки по таким займам традиционно (и кризис в этом отношении корректив не внес) выше, чем по автокредитам и уж тем более по ипотечным кредитам. Потребительский займ по ставке 22-25% и даже 27% годовых заемщик считает вполне приемлемым. Ипотечный же кредит, выданный по ставке 20% годовых, становится неподъемным даже для людей с доходами выше среднего уровня. Что касается автокредитов, то покупка машины в не слишком стабильных (и главное - не слишком предсказуемых) финансовых условиях представляется людям излишней роскошью. Это обстоятельство объективно склоняет чашу весов в сторону потребительских кредитов.

Первый момент, который может воспрепятствовать развитию потребительского кредитования в 2010 году - это изменившаяся "потребительская модель" в российском обществе.

Второй - пик невозврата по потребительским кредитам в России в следующем году. Логика здесь простая: кризис корпоративных долгов, с которого все начиналось, неизбежно повлек за собой "замораживание" деятельности предприятий, сокращение их инвестиционных программ. Это, в свою очередь, привело к росту безработицы и "урезанию" зарплат оставшихся сотрудников. Наиболее "короткие" и "подъемные" кредиты, взятые в докризисный период, людям удалось погасить в этом году. На следующий год перейдут "длинные" потребительские кредиты и кредиты, взятые в прошлом году в самый разгар кризиса. Таких займов банки выдали довольно много, так как далеко не все финансово-кредитные структуры сразу осознали, что нынешний кризис будет носить затяжной характер. Кое-кто из участников рынка решил подзаработать, немного подняв процентные ставки по потребительским кредитам. Наиболее же легкомысленный или попавшие в сложное положение заемщики "клюнули" на это, стремясь использовать полученные средства либо для срочной покупки дорогостоящих товаров, либо для привычного перекредитования.

На фоне всей сложившейся ситуации прогнозы западных экспертов - сформулированные, в том числе, и с учетом опыта стран с развитой экономикой - представляются вполне состоятельными. Доля невозвратов по потребительским кредитам действительно может начать расти. Однако в то, что это приведет к массовым невозвратам и к наступлению новой волны кризиса, банкиры не верят.

Проблемы, по мнению специалистов, могут возникнуть у банков, проводивших как до кризиса, так и в разгар его наиболее агрессивную политику на рынке потребкредитования. Таким образом, новой паники вкладчиков из-за их проблем не возникнет. Да и проблемы у них вряд ли примут настолько глобальный характер, что речь зайдет о необходимости принятия каких-либо крайних мер.

В заключении можно сказать, что поставленные мною задачи в этой работе были достигнуты, а именно рассмотреть ипотечные программы, которые представлены в современное время ведущими банками России и выявлены проблемы и обозначены перспективы развития института ипотеки в нашей стране на ближайшее время.

Список используемой литературы

1. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. - М.:1999.

2. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М.:Спарк,1995г.

3. Гражданское и торговое право капиталистических государств. - 3-изд. / Под.ред.Е.А.Васильева. - М.:1993.

4. Стюньков В.П. ипотечное кредитование: организационные аспекты // Деньги и кредит. 1994. №8.

5. Закон РСФСР от 4 июня 1991 г.№1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»// Российская газета. 1993 №5.

6. Агеев Ю. Ипотека дышит в спину //Финансист. 1997.№8.с.10

7. Земельный кодекс РФ

8. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российский Федерации» от 29 июля 1998г.

9. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

10. Буров В.С., Грачев И.Д. /Комментарии к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».М.,2005.

11. Гражданский кодекс РФ

12. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

13. Буров В.С., Грачев И.Д./Комментарии к Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.2004

14. Жилищная экономика / Под ред.Г.Поляковского. - М.: Дело,1996

15. Зуйкова Л. Проблемы управления региональными рынками жилья в условиях переходной экономики России// Проблемы теории и практики управления. - 2001. - №6.

16. Грудинин М.Ю. Рынок недвижимости России, мифологии и содержания //

Экономика строительства. - 2000.

17. Собрания законодательства РФ. - 1996. - №10. - ст.180

18. Собрания законодательства РФ. - 2000, №3, ст.278

19. Свириденко О Правовое регулирование залога и его реализация в банковском кредитовании // Хозяйство и право,1998. - №8

20. Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М.:1995.

21. Ищем ипотеку за границей: в каких странах она сумела уцелеть? [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru

22. Недвижимость в Германии. [Электронный ресурс]. 2009г - Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru

23. Ипотечные кредиты в РФ в III квартале выросли в 1,7 раза, за год - упали в 5 раз. от 3 ноября 2009 года. Режим доступа:http/www/IPOTEKA-RUS/ru

24. Ипотека в РФ опустилась до уровня 2006г. 2009г: Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru

25. Объем ипотечного кредитования в России сократился в 6 раз. от 3 ноября 2009 года: Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru

26. Ипотека ожила, но по-прежнему недоступна. 27 октября 2009 года. Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru

27. Ипотека сегодня: безумие или трезвый расчет. 2009г Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru

28. http/www/novopol/ru

29. Почему буксует нацпроект «Доступное жилье»? 2009г: Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru

30. Ипотеку РЖД возьмут на анализ./ «Гудок», 21 сентября 2006г.

31. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

32. С изменениями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 г. № 865.

33. Социальное положение и уровень жизни населения России. 2006: Стат. сб. / Росстат. М., 2006. С. 292

34. Как погасить ипотечный кредит материнским капиталом.2009г.: Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru

35. Ипотека со скидкой. 2009г: Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru

36. Жилищные сертификаты: кому выдают и что можно купить.: Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru

37. Об общих итогах реализации Федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты" в 1998-2004 гг. и перспективах её развития//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - №4(21) декабрь, 2004.

38. http/www/bankir /ru

Приложение А

Таблица 1 - Сравнение объемов ипотечных жилищных кредитов

Индекс роста объема ипотечных кредитов

2008г./2007г.

2009г./2008г.

рубли, РФ

1,7

0,34

валюта,

доллары США

1,6

0,12

Таблица 2 - Задолженность по ипотеке в первом полугодии 2008-2009гг.

денежная единица

2008г

2009г

млрд, рубли РФ

1,84

11,6

млрд, валюта США

0,66

9,8

Рисунок 1.Удельный вес просроченной задолженности Центрального Федерального округа

Рисунок 2. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»: индикаторы решения основных задач

Рисунок 3. Жилищные потребности населения (% от всех домохозяйств)

Таблица 3 - Примеры расчетов ипотечных платежей при использовании материнского капитала[34]

№ п/п

количество членов семьи, в том числе несовершеннолетние

сумма кредита,

руб.

срок кредита, лет

ежемесячный платеж до поступления суммы средств материнского капитала, руб.

полученная из ПФ РФ сумма средств материнского капитала, руб.

ежемесячный платеж после зачисления суммы средств материнского капитала, руб.

1

4, в том числе дети 4 и 3 лет

874 273,00

10

11 853,23

299 731,25

6 923,76

2

4, в том числе дети 4 и 2 лет

400 365,00

30

3 663,75

299 731,25

903,33

3

4, в том числе дети 10 и 2 лет

991 809,00

20

9 914,25

299 731,25

6 781,52

4

5, в том числе дети 16, 8 и 2 лет

770 600,00

18

7 966,87

299 731,25

4 779,27

5

4, в том числе дети 1 и 4 лет

2 000 000,00

10

23 094,11

299 731,25

21 615,22

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14


ИНТЕРЕСНОЕ



© 2009 Все права защищены.