Анализ ипотечного кредитования в ОАО "БИНБАНК"

Подобный выбор объясняется возможностью вложить относительно небольшие деньги и сыграть на стремительном росте цен. С другой стороны, когда цены достигают максимальных отметок, многие спекулятивные игроки понимают, что выиграть на росте цен в ближайшие год-полтора вряд ли удастся. В результате они неспешно продают свои объекты. Наблюдаемая в 2007 году корректировка цен на дешевые неликвидные квартиры - это результат действий именно этих инвесторов. Приблизительный объем инвестиционных сделок в этом секторе, по данным «Домостроя», составил 15-20% от всех дешевых квартир.

* влияние государства

Массированные заявления чиновников о грядущем падении цен в некоторой степени изменили намерения продавцов и покупателей городских квартир, хотя данные заявления и касались исключительно квартир для массового потребителя. Кроме того, определенную роль сыграли и заявления руководителей государства о том, что людей, имеющих в собственности две и более квартиры, будут облагать повышенным налогом. Собственники квартир в элитном сегменте, если у них вдруг появится желание продать имеющуюся «лишнюю» квартиру, выставят ее на продажу по максимальной цене. Такой игрок вводит в заблуждение других продавцов элитной недвижимости, которые, глядя на него, повышают цены на свои квартиры. Следом за ними обладатели объектов бизнес-класса также выставляют квартиры по более высокой стоимости, а затем и собственники квартир эконом-класса следуют общей тенденции рынка и увеличивают цены на жилье. В результате покупатели вымываются из более дорогих сегментов и переориентируются на более дешевые квартиры.

* проект «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам - доступное жилье»

В общую копилку государственных новаций можно добавить и недавно внесенный проект постановления правительства Москвы «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам - доступное жилье» на период 2007-2009 гг. и задании на 2010 г.» Данное постановление вызвало бурную реакцию в СМИ поскольку по сути, документ предлагал разделить покупателей жилья на тех, кто прожил в Москве не менее 10 лет, и всех прочих. «По результатам таких действий, жилье для москвичей станет доступнее, а цены на недвижимость стабилизируются», - сказано в документе. Мы давно уже ждали от правительства предложений и мер по снижению аномально высоких цен на недвижимость.

В краткосрочном периоде данные меры действительно могут оказать сдерживающее влияние на спекулятивно настроенных инвесторов, однако в долгосрочном периоде при реализации данной программы региональный спрос может устремиться на вторичный рынок жилья и тогда рост цен не только замедлится, а наоборот даже усилится. Учитывая тот факт, что 70-80% сделок на московском рынке недвижимости являются «альтернативными» (сделки обмена), то эффект от программы видится минимальным. Ведь основная задача столичных властей заключается в демонополизации и дебюрократизации рынка жилья с последующим введением новых площадок для строительства, а также подготовки необходимой инфраструктуры.

* национальный проект «Доступное жилье»

Невозможно не затронуть один из основных национальных проектов Правительства, поскольку многочисленные денежные средства, которые будут выделяться для реализации данной программы, несомненно, окажут на рынок ипотечного кредитования особую роль.

Многие аналитики связывают дальнейшее активное развитие региональных ипотечных программ именно с национальным проектом, который должен будет способствовать решению жилищной проблемы. Остановимся на основных моментах программы «Доступное жилье»:

Этапы реализации:

подготовительный - 2005 год;

первый этап - 2006-2007 годы;

второй этап - 2008-2010 годы.

Главными приоритетами национального проекта являются:

Таблица 1. Плановые значения основных показателей Федеральной программы «Доступное жилье»

Показатели	ед. измерения	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Объем выдаваемых ипотечных кредитов, всего	млрд. руб.	20	60	108	151	212	296	415
Объем задолженности по ипотечным кредитам на конец года	млрд. руб.	30	90	198	349	561	877	1272
Проценты по кредиту для заемщиков	%	15	14	12	11	10	9	8
Выпуск ипотечных ценных бумаг	млрд. руб.	0	4.4	22	60	106	148	208
Государственные гарантии РФ по годам	млрд. руб.	3.1	4.7	14	16	28	36	44
Государственные гарантии РФ накопленным итогом	млрд. руб.	20.2	23.3	28	44	72	108	152

Резюме: активность инвесторов и перемещение потенциальных покупателей из сегмента в сегмент, привели к существенному изменению структуры спроса и предложения на рынке жилья, от чего в первую очередь и зависит цена объектов.

В начале 2006 г. ситуация на вторичном рынке не отличалась сбалансированностью - объем предложения снизился на 30% по сравнению с предыдущим годом. Что и приводило, в конечном счете, к росту цен на рынке недвижимости.

Однако уже весной наблюдался рост предложения: еженедельный прирост составлял от 1% до 4%. В летние месяцы предложение квартир вторичного рынка демонстрировало еще более высокие темпы роста - до 7-8% еженедельно.

Как уже отмечалось ранее, в осенние месяцы росту предложения способствовал выброс на рынок инвестиционных квартир. В результате в течение 2006 года предложение вторичных квартир существенно возросло. Одновременно спрос на объекты высоких классов в связи с продолжительным ростом цен сократился, объем заявок на дорогие квартиры снизился, и часть спроса переориентировалась на более приемлемое предложение. В дополнение к этому определенный эффект оказали и заявления государственных деятелей, которые старались найти способы стабилизации цен на квартиры.

Как результат, на сегодняшний день, дефицита предложения на первичном и вторичном рынке пока не наблюдается. По мнению ряда аналитических агентств на рынке вторичного жилья, предложение превышает спрос в 1,5-2 раза. В тоже время, стоит обратить внимание и на тот факт, что цены вплотную подошли к верхнему уровню платежеспособного спроса населения. Подавляющее большинство населения не в состоянии приобретать жилье по современным ценам, в результате чего формируется фактор отложенного спроса.

Наметившаяся тенденция к торможению роста рынка недвижимости в лидирующих регионах развития РФ (Москва, С. Петербург) может на этот раз оказаться весьма продолжительной. Судя по прогнозам большинства аналитиков, цены с конца 2007 года и первой половины 2008 года, скорее всего, будут расти на уровне инфляции или вовсе снизятся.

В целом данная ситуация уже осознается игроками рынка, и в ближайшее время объем сделок вторичного рынка существенно возрастет, что вызовет спрос на ипотечные кредиты.

С другой стороны становится невыгодным и покупка квартиры в инвестиционных целях. Данные регионы уже не будут привлекать инвесторов с точки зрения получения максимального дохода. В результате прежний объем инвестиций будет равномерно распределяться по наиболее быстро развивающимся регионам. На текущий момент в целом по России доля ипотечных сделок на рынке недвижимости составляет меньше 2%, в столичных регионах около 10%. Так что потенциал развития ипотеки в регионах достаточно велик.

2. Общая схема бизнес-процесса ипотечного кредитования

Значение операционной эффективности механизма ипотечного кредитования для каждого отдельного банка обуславливается тем, что в условиях острой рыночной конкуренции ипотечный кредит становится стандартизированным продуктом (commodity) для всех участников рынка.

Это значит, что каждый отдельный банк, предоставляющий ипотечные кредиты, не в состоянии единолично устанавливать ценовые параметры кредита, существенно отличающиеся от параметров, сложившихся на рынке. Таким образом, единственным инструментом, предопределяющим конкурентоспособность банка, является его операционная эффективность, понимаемая как способность выдавать и обрабатывать наибольшее количество ипотечных кредитов в единицу времени.

В свою очередь, высокая операционная эффективность в условиях, когда до 90% затрат являются фиксированными, автоматически означает низкую себестоимость выдачи ипотечного кредита, что в конечном итоге может явиться решающим конкурентным преимуществом.

2.1 Промежуточная стадия бизнес-процесса: «Горячая линия»

«Горячая линия» - процесс, включающий в себя комплекс действий и процедур по приему первичных обращений клиентов; консультированию клиентов; подготовке предварительной документации и направлению данной документации кредитному инспектору.

В среднем на каждое обращение клиента оператор процесса «Горячей линиии» может тратить 15-20 минут (с учетом времени заполнения предварительной документации для передачи кредитному инспектору).

Себестоимость процесса «Горячая линия» в пересчете на один кредит не должна превышать 15-18% себестоимости выдачи одного ипотечного кредита при приеме порядка 5200-5700 обращений в месяц.

Расходы Заемщика в рамках данного процесса составляют размер платы за рассмотрение документов по предоставлению ипотечного кредита.

Процедурная модель бизнес-процесса

Цель:		продажа банковского продукта «Ипотечное финансирование (кредитование) физических лиц»
Функции:		предварительные информационное обеспечение и обслуживание потенциальных клиентов и клиентов-заявителей по программе ипотечного финансирования «БИНБАНК» (ББ); идентификация и квалификация потенциальных клиентов по программе ипотечного финансирования ББ.
		осуществление обратной связи с клиентами-заявителям, получившими одобрение Кредитного комитета (КК)
Результат:		квалификация потенциальных клиентов и клиентов-заявителей по программе ипотечного финансирования ББ.
Механизм реализации:		Действие		Документальное обеспечение		Получатель/ исполнитель документа
		Анкетирование		Анкета предварительной квалификации потенциальных клиентов по программе ипотечного финансирования ББ.		Отдел андеррайтинга (ОА)
		Разработка отчетов		Отчет о фактической квалификации потенциальных клиентов и клиентов-заявителей по программе ипотечного финансирования ББ:
				демографические характеристики реклама		Отдел маркетинга (ОМ)
				проблемные клиенты		Отдел заключения сделок (ОЗС) Отдел развития бизнеса (ОРБ)
		Обратная связь		Одобрение кредита		Клиент-заемщик
				Отказ в получение кредита		Клиент-заявитель

2.2 Промежуточная стадия бизнес-процесса «Андеррайтинг»

«Андеррайтинг» - процесс, включающий в себя комплекс действий и процедур по оценке кредитоспособности и платежеспособности Заемщика и формированию его кредитного досье.

В среднем процесс андеррайтинга может занимать от 1 до 2 недель в зависимости от готовности Заемщика предоставить полный пакет документов, необходимых кредитному инспектору для оценки платежеспособности и кредитоспособности Заемщика.

Себестоимость андеррайтинга в пересчете на один кредит не должна превышать 30-32% себестоимости выдачи одного ипотечного кредита при обработке 350-380 кредитных дел в месяц.

А. Процедурная модель бизнес-процесса (до решения Кредитного Комитета о предоставлении кредита)

Цель:		определение квалификации клиента-заявителя по программе ипотечного финансирования ББ
Функции:		сбор и обработка информации, подтверждающей доходы клиента-заявителя
		проведение андеррайтинга проекта
Результат:		кредитная заявка для подачи на КК
Механизм реализации:		Действие		Документальное обеспечение		Получатель/ исполнитель документа
		Встреча с клиентом-заявителем		Список документов на участие в программе ипотечного финансирования ББ		Клиент-заявитель
		Встреча с клиентом-заявителем		Прием и анализ документов клиента-заявителя на участие в программе ипотечного финансирования ББ
				анкета заемщика		ОА
				заполнение кредитной заявки		ОА
				Приходно-кассовый ордер на оплату услуг по рассмотрению кредитной заявки		Касса ББ
		Выбор кредитного		Тарифы услуг по финансированию объекта на первичном рынке жилья		Клиент-заявитель
		продукта клиентом-заявителем		Тарифы услуг по финансированию объекта на вторичном рынке жилья		Клиент-заявитель
				Тип продукта по финансированию объекта		ОА
		формирование пакета документов		Опция для работы с продавцом объекта, с которым у ББ имеется опыт работы		Клиент-заявитель
		продавца и объекта		Опция для работы с альтернативным продавцом объекта		Клиент-заявитель
				Пакет документов по продавцу и объекту		Юрист ОРБ
		Действие		Документальное обеспечение		Получатель/ исполнитель документа
		Процесс		Материалы для кредитной заявки
		андеррайтинга		отчет о результатах скорринга		ОА
				отчет о результатах андеррайтинга		ОА
				аналитическая записка о платежеспособности и кредитоспособности, анализе субъективных факторов личности клиента-заявителя.		ОА
		Проверка материалов для		Возврат материалов кредитной заявки на доработку		ОА
		кредитной заявки		Кредитная заявка (КЗ)		КК (секретариат)

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5