Аналіз банківських та інших операцій, які здійснює АКБ "Трансбанк"

Принцип послідовності

Облікова політика, обрана Банком, застосовується ним послідовно і постійно від одного звітного періоду до іншого. Зміна облікової політики можливо тільки у випадках, передбачених міжнародними стандартами і національними положенням (стандартами) бухгалтерського обліку та повинна бути обґрунтована і розкрита у фінансовій звітності.

Принцип автономності

Активи і зобов'язання Банку відокремлені від активів і зобов'язань власників Банку, інших банків (контрагентів), у зв'язку із чим особисте майно та зобов'язання власників не можуть бути відображені у фінансовій звітності.

Принцип нарахування і відповідності доходів і видатків

Доходи та видатки відображаються в бухгалтерському обліку і фінансових звітах у момент їх виникнення не залежно від дати надходження або оплати коштів. Для визначення фінансового результату звітного періоду порівнюються доходи звітного періоду з видатками, які були понесені Банком при одержанні цих доходів.

Принцип історичної (фактичної) собівартості

Активи і зобов'язання враховуються приоритетно за вартістю їх придбання або виникнення.

При придбанні активів вартість визначається за сумою фактично сплачених за ними коштів (справедлива вартість при здійсненні угоди між добре обізнаними, бажаючими зробити таку операцію, незалежними один від одного сторонами), а зобов'язання за сумою мобілізованих коштів в обмін на зобов'язання (історична вартість).

Активи і зобов'язання в іноземній валюті, за винятком немонетарних статей, повинні переоцінюватися у випадку зміни офіційного курсу на звітну дату.

Принцип обачності

Дотримання певної обережності при прийнятті рішень, необхідних для винесення оцінок в умовах невизначеності для недопущення переоцінки активів і доходів, і недооцінки зобов'язань або видатків. Цей принцип передбачає виділення на окремих рахунках сумнівних активів і створення резервів під їх знецінювання на відшкодування видатків по сумнівній заборгованості.

Інформація, що подається у фінансовій звітності, має відповідати таким якісним характеристикам:

Зрозумілість інформації, що подається у фінансових звітах для користувачів. Припускається, що користувачі мають відповідні знання з бізнесу, економічної діяльності та бухгалтерського обліку;

Доречність інформації, яка впливає на прийняття економічних рішень користувачів, дає змогу оцінити ними події чи скоригувати їх оцінки,

- зроблені в минулому;

- Суттєвість і істотність інформації , тобто її відсутність або викривлення може вплинути на економічні рішення користувачів звітності. У фінансових звітах має відображатися уся істотна інформація;

- Достовірність інформації та правдивість її подання - це відсутність суттєвих помилок та упередженості і відображення дійсного стану справ. Інформація повинна бути достовірною та реально відображати операції та інші події, результатом яких є зміна активів, зобов'язань або капіталу банку на дату звітності;

- Зіставність інформації, тобто можливість порівнювати фінансові звіти за різні періоди для того, щоб визначити тенденції змін у фінансовому стані та результатах діяльності Банку;

- Нейтральність інформації та її своєчасність передбачає відсутність в інформації упередженості та своєчасне подання фінансової звітності.

У податкові інспекції за місцем розташування філій надається розрахунок податкових платежів по податку на прибуток, що підлягає сплаті за місцем перебування філії. (див. Додаток 8)

11.ПРАВОВІ ТА ОРГАНІЗАЦІЙНІ АСПЕКТИ ОЦІННОЇ ДІЯЛЬНОСТІ

ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ.

1. Порядок проведення оцінки вартості заставного майна і методичні рекомендації за визначенням вартості Предмету застави (далі по тексту - «Порядок») розроблений відповідно до чинного законодавства України, нормативних документів Національного банку України і внутрішніх документів Банку (Кредитна політика Банку, Керівництво по корпоративному кредитуванню і інші документи, що регламентують кредитування в Банку).

2. Даний Порядок обов'язковий до застосування фахівцями Відділу застав Головного офісу Банку і фахівцями філіалів/відділень (далі по тексту - фахівцями філіалів) , відповідальними за оцінку предметів застави.

3. Метою даного Порядку є визначення для співробітників Відділу застав або фахівців філіалу, відповідальних за оцінку, основних підходів, принципів і методик визначення вартості майна, пропонованого в заставу.

4. Відповідно до вимог даного Порядку виробляється оцінка об'єктів житлово-цивільного призначення, об'єктів невиробничого і виробничого призначення, автомашин, товарів промислової і продовольчої груп, товарів в обороті, в заставі, відвантажених і що знаходяться в дорозі, устаткування, майнових прав, цінних паперів, сільськогосподарської техніки і іншого майна, пропонованого як предмет застави.

Вибір предмету застави виробляється з урахуванням вимог інструктивних і нормативних документів Банку до майна, пропонованого як предмет застави.

5. Оцінку майна залежно від складності оцінки, виду Предмету застави, проводять фахівці Відділу застав Банку (відповідні фахівці філіалу), а у випадках, передбачених чинним законодавством - незалежні оцінювачі: фізичні або юридичні особи, що мають відповідний документ на здійснення оцінної діяльності, з якими Заставники, уклали договори на проведення оцінки.

6. Незалежна оцінка предмету застави проводиться у обов'язковому порядку, якщо дана вимога визначена чинним законодавством України.

Також незалежна оцінка проводиться при визначенні вартості майна, що надається в забезпечення кредитів і умовних зобов'язань, які є для Банку предметом крупної операції. Параметри крупних операцій визначаються внутрішніми документами Банку (протокол Кредитного Комітету, Правління, Наглядової ради Банку).

Для підтвердження про проведення незалежної оцінки предмету застави незалежні оцінювачі готують звіти, форма і зміст яких повинні відповідати Закону України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оцінну діяльність в Україні», Закону України «Про оцінку земель».

У них повинні відображатися мета проведення оцінки, результати, область застосування оцінки, що використовуються при оцінці методи, розрахунки, фактичні дані, що використовуються при проведенні оцінки, з вказівкою джерела, а також інші відомості, необхідні для повного і однозначного тлумачення результатів проведення оцінки. Рекомендована форма і зміст звітів про оцінку незалежних оцінювачів приведена в Додатку № 9 до даного Порядку.

З метою зниження ризиків звіти незалежних оцінювачів повинні піддаватися з боку Банку обов'язковій експертизі, в частині:

§ чи є державна ліцензія на оцінку даного виду майна;

§ чи легалізована оцінна діяльність незалежного оцінювача;

§ чи відповідає звіт про оцінку міжнародним стандартам оцінки;

§ чи відображає вартість Предмету застави по звіту реальну ринкову вартість.

Затверджена форма результатів аналізу первинної оцінки, що проводиться по звітах незалежних оцінювачів, і залежно від предмету до даного Порядку.

Експертизу звітів незалежних оцінювачів з боку Банку проводять фахівці Відділу застав Банку (відповідні фахівці філіалу).

7. Оцінка предмету забезпечення проводиться фахівцями Відділу застав Головного офісу Банку і фахівцями філіалів, відповідальними за оцінку предметів застави, після отримання документів, необхідних для проведення оцінки. Перелік необхідних документів для проведення оцінки приведений в Додатку № 10 до даного Порядку.

8. За наслідками оцінки вартості предмету застави відповідальні працівники Банку у обов'язковому порядку складають висновки про оцінку заставного майна. Висновки повинні містити в собі наступну інформацію:

§ розрахунки визначення вартості;

§ опис і обгрунтування застосованих методів оцінки;

§ фактичні дані, що використовуються при проведенні оцінки, з вказівкою джерела їх отримання;

§ а також інші відомості, необхідні для повного і однозначного тлумачення результатів проведення оцінки.

Висновки про оцінку вартості заставного майна є внутрішніми документа Банку. Типові форми висновків про оцінку, проведену фахівцями Банку, залежно від предмету (предметів) застави до даного Порядку.

9. Для забезпечення поворотності позикових засобів ринкова вартість заставного майна повинна бути не нижчою за суму основного боргу, винагороди (інтересу) по кредиту, штрафних санкцій по простроченій заборгованості, аукціонного збору, витрат за змістом Предмету Застави, судових і інших витрат.

ОСНОВНІ ПІДХОДИ ДО ОЦІНКИ І ОБЛАСТЬ ЇХ ЗАСТОСУВАННЯ.

Визначення термінів, що використовуються:

Застава - спосіб забезпечення зобов'язання, через яке кредитор (заставодержатель) має право, у разі невиконання боржником забезпеченого заставою зобов'язання, одержати задоволення з вартості закладеного майна переважно перед іншими кредиторами особи, якій належить це майно.

Ринкова вартість - це найвірогідніша ціна, яку повинна досягати власність на конкурентному і відкритому ринку з дотриманням всіх умов справедливої торгівлі, свідомих дій продавця і покупця, без дії незаконних стимулів або інших суб'єктивних умов.

Концепція ринкової вартості грунтується на тому, що типовий покупець на ринку має нагоду вибрати альтернативні об'єкти. Ринкова вартість є об'єктивною, незалежною від бажань окремих учасників ринку і відображає реальні економічні умови, що складаються на ринку.

Заставна вартість - дисконтована на дату оцінки ринкова вартість майна, визначена на передбачену дату закінчення терміну дії договору застави з метою складання договору застави майна.

Витрати - це сума грошових коштів, необхідних для відтворення майна.

Вартість - це розрахункова величина грошових коштів, за яку майно повинне переходити від продавця до покупця в результаті операції.

Ціна - це грошова сума, заплачена за одиницю майна, за наявності факту операції, що відбулася.

Теоретичним фундаментом процесу оцінки є єдиний набір оцінних принципів. Найприйнятнішими для експертної оцінки є принципи, засновані на представленнях користувача, що включають корисність, заміщення, попит і пропозицію, внесок, очікування, розумну обережність, принцип найефективнішого використовування.

Корисність. Майно володіє вартістю тільки в тому випадку, якщо воно корисне якому-небудь потенційному власнику і може бути потрібне для реалізації певної економічної функції. У випадку з приносячою дохід власністю задоволення потреб користувача може бути виражене у вигляді потоку доходів. Наприклад, скільки б одна людина платила іншому, якби даний об'єкт був орендований.

Заміщення. Даний принцип свідчить, що максимальна вартість власності визначається якнайменшою ціною або вартістю, по якій може бути придбана інша власність з еквівалентною корисністю.

Попит і пропозиція. Даний принцип передбачає встановлення поточної вартості об'єкту оцінки на підставі попиту і пропозиції на аналогічне майно.

Внесок. Передбачає облік впливу на вартість об'єкту оцінки таких чинників, як працю, управління, капітал і землю, вплив яких пропорційний їх вкладенню в загальний дохід.

Очікування. Це встановлення поточної вартості доходів або інших вигод, які можуть бути одержані в майбутньому від володіння власністю.

Розумна обережність. Даний принцип властивий будь-якому покупцю майна, що придбавається з метою отримання прибули. Чинники, що визначають цей принцип, відносяться в більшій мірі до категорії інтуїтивних чинників, визначуваних сезонним характером бізнесу, нестабільністю політичних ситуацій і т.п.

Принцип найефективнішого використовування. Даний принцип полягає у тому, що найефективніше використовування об'єкту оцінки зв'язує воєдино внутрішні характеристики і зовнішні дії на вартість. Наприклад, недоцільно використовувати торгові площі з проведеною сучасною обробкою, розташовані в центрі міста з достатніми купівельними потоками як складські приміщення для зберігання ТМЦ.

Вартість предмету застави може бути визначена на основі одного або декількох методів оцінок. У практиці оцінки застави використовують три основні методи - ринкові (аналоговий), прибуткові, витратні.

Ринковий підхід до оцінки.

Ринковий підхід до оцінки заснований на порівнянні продажів, за наявності достатньої кількості інформації про недавні операції купівлі-продажу. Даний підхід застосовний до розвинених секторів ринку.

Область застосування оцінки на основі ринкового підходу - оцінка транспортних засобів, товарно-матеріальних цінностей, устаткування, будівель житлово-цивільного призначення (квартири, житлові будинки, приміщення офісів, магазини), цінних паперів, що мають вторинний ринок.

У разі наявних даних про досконалі операції на ринку може застосовуватися ринковий підхід до інших видів майна.

Прибутковий підхід до оцінки.

Оцінка по доходу заснована на тому принципі, що тільки приносячі доходи підприємства мають вартість. Використовуючи термін «доходи від експлуатації підприємства», мається на увазі, наступні види доходу, які можуть бути використані в оцінці:

§ чистий операційний дохід - категорія доходів, що відноситься до нерухомості, що здається в оренду відкоректованих на розрахункову величину податкових платежів;

§ чистий прибуток - дохід, що залишається у розпорядженні підприємства після відшкодувань витрат, сплати податків, штрафних санкцій, платежів за позикові засоби.

Для того, щоб визначити, чи відноситься об'єкт оцінки до прибуткових об'єктів чи ні, необхідно брати до уваги наступне:

· які-небудь фізичні характеристики об'єкту не зараховують його до розряду прибуткових об'єктів;

· потенційна здатність приносити дохід також сама по собі не указує на приналежність об'єкту оцінки до прибуткових;

· головним чинником віднесення об'єкту оцінки до прибуткових, є мотиви його придбання, а також поточний спосіб його використовування.

При визначенні заставної вартості майна, що приносить дохід, використовуються різні методи. При цьому найбільш прийнятні: метод прямої капіталізації доходів і метод непрямої капіталізації доходів (дисконтування грошових потоків).

Метод прямої капіталізації доходів полягає в розрахунку поточної вартості майбутніх доходів, одержаних від використовування об'єкту за допомогою коефіцієнта капіталізації. Коефіцієнт капіталізації це параметр, що перетворює чистий дохід у вартість об'єкту.

Застосовується у тому випадку, коли є:

достатньо надійні дані, щоб розумно оцінити нормальний грошовий потік;

очікується, що поточні грошові потоки приблизно будуть рівні майбутнім;

грошові потоки - достатньо значні позитивні величини;

очікувані темпи зростання грошового потоку незначні і передбачені.

Область застосування методу прямої капіталізації доходів для оцінки заставного майна - оцінка діючих рентабельних підприємств, об'єктів нерухомості, що приносять дохід - від оренди (офіси, магазини, склади, устаткування і т.п.).

Метод непрямої капіталізації доходів (дисконтування грошових потоків) припускає перетворення за певними правилами очікуваних майбутніх доходів в поточну вартість оцінюваного об'єкту.

Застосовується у тому випадку, коли є:

достатньо надійні дані, щоб розумно оцінити нормальний грошовий потік;

очікується, що майбутні рівні грошових потоків істотно відрізнятимуться від поточних;

прогнозовані грошові потоки є позитивними величинами для більшості прогнозних років.

Область застосування методу непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) для оцінки заставного майна - оцінка нових діючих рентабельних підприємств; підприємств, по яких проведена модернізація, реконструкція і розширення виробництва.

Витратний підхід до оцінки.

Витратний підхід до оцінки, який іноді називають підходом, що підсумовує, заснований на оцінці поточної відновної вартості поліпшень (створень), аналогічних об'єкту, з урахуванням зовнішнього зносу, фізичного стану і функціональної придатності.

Оцінка по витратному підходу грунтується на визначенні можливих витрат пов'язаних із створенням аналогічних об'єктів (при оцінці нерухомості у тому числі і витрат на придбання землі або отримання права землекористування) в осяжному майбутньому і за прогнозованих умов створення (для нерухомості - нормальному ходу будівництва). Дана вартість коректується у бік збільшення на середній розмір підприємницького доходу підрядчика по створенню об'єкту аналога і зменшується на суму зносу розрахованого по об'єкту, по якому виробляється оцінка.

У основі витратного підходу лежить визначення дійсної вартості об'єкту:

Дійсною вартістю - є його відновна вартість з урахуванням фізичного і інших видів зносу, а також групи коректуючих коефіцієнтів, що відображають вплив на вартість основних зовнішніх чинників.

Відновною вартістю - рахуємо первинну вартість без урахування його зносу, визначену в цінах, діючих на момент обстеження.

Вартість заміщення - один з видів відновної вартості, припускаючий розрахунок вартості нового об'єкту по конструктивних і експлуатаційних характеристиках замінюючого (заміщаючого) оцінюваний об'єкт.

При використовуванні витратного підходу до оцінки, одним з важливих етапів при розрахунку дійсної вартості, є необхідність правильно визначити фізичний знос, функціональний знос, зовнішній (економічний) знос, що є на момент оцінки, а також і майбутній, при наданні цього майна в забезпечення середньострокових і довгострокових кредитів.

Фізичний знос - це втрата первинних технико-эксплуатационных якостей конструкціями, елементами об'єкту, і об'єкту в цілому в результаті дії природно-кліматичних чинників і чинників життєдіяльності людини.

Функціональний знос або функціональне застарівання виникає у зв'язку з невідповідністю майна сучасним вимогам: по плануванню, технічному оснащенню, дизайну і т.д.

Зовнішній знос (економічний) - це зниження вартості об'єкту унаслідок негативної зміни його зовнішнього середовища, обумовленої економічними, політичними або іншими чинниками. Причинами зовнішнього зносу є: загальний занепад району, в якому знаходиться об'єкт; дії уряду або місцевої адміністрації у області оподаткування, інші зміни на ринку зайнятості, відпочинку, освіти і т.д.

На момент оцінки предмет застави вже може бути і функціональний, фізичний, і економічний знос. При середньостроковому і довгостроковому кредитуванні повинен враховуватися і майбутній знос за період дії договору Застави.

Оцінка будівель і споруд спеціального призначення, спеціалізованих машин і устаткування здійснюється в основному на основі витратного підходу, оскільки ринкових даних про операції купівлі-продажу недостатньо и/или вони недостовірні. До таких об'єктів відносяться будівлі спеціального призначення, спеціалізовані машини і устаткування, якщо відсутні ринкові дані. (Мається на увазі, що крім типової нерухомості, стандартних машин, устаткування оцінювачу іноді доводиться мати справу з деякими установками, будівлями і спорудами, передавальними пристроями спеціальної конструкції, набором машин і устаткування в різних галузях промисловості, зокрема при виробництві пластмас, цементу, гірничодобувної промисловості і т.п.., які є спеціалізованими, і використовується тільки відповідно до проектного призначення.)

Такі основні засоби доцільно оцінювати витратним методом.

Унікальна нерухомість, нерухомість первинного ринку також оцінюється по витратному методу.

Область застосування витратного підходу при оцінці заставного майна оцінка нерухомості первинного ринку, унікальних будівель і споруд, будівель і споруд спеціального призначення, спеціалізованих машин і устаткування, а також об'єктів проектного фінансування, одночасно, що приймаються в забезпечення.

12.ОЦІНЮВАННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК,МАШИН І ОБЛАДНАННЯ

Визначення вартості земельної ділянки.

Основні підходи до визначення вартості земельної ділянки - нормативний, аналіз продажів і прибутковий.

Оцінка вартості земельної ділянки на основі нормативного методу і аналізу продажів.

Вартість земельної ділянки завжди повинна розглядатися з погляду використовування його як вільного і доступного для якнайкращого і найефективнішого економічного використовування. Земля в першу чергу має право на дохід, приношуваний всією власністю. Вартість землі може бути рівна або навіть бути більше, ніж вся решта власності. При оцінці нерухомості вважається, що земля має вартість, тоді як поліпшення - це внесок у власність.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6